Saga o odabiru stanu 2. Provjerite pravne čistoće stana - osigurati se od iznenađenja

sveobuhvatna provjera pri kupnji stana - je li vrijedno da bude tako savjestan?

Nastavak.Početna: Part 1: Saga o odabiru stanu 1. Vrste kuća i stanova selekcije.Kuća pjene blokova i drugih objekata - počinju kupiti stan s tom kriteriju

Za najbolji apartmani nedostatku ikakve prethodne povijesti.Ovo stanje se najčešće izvodi pri kupnji stana u novogradnji izravno iz programer, postoji minimalan rizik od prevarena.Međutim, čak iu tom slučaju, za izgradnju udjela u kapitalu je:

• prodao (ne jednom),
• predstavljen,
• naslijedio.

I nakon stavljanja u kuću u radu i papirologije stana mogu se prenijeti iz ugovora najma.U novoj zgradi stan nakon papirologije može biti registriran stanare.Pai kapital ne može se izdati za jednu osobu, odnosno, i suvlasnici stana može biti, na primjer, muž i žena i tri brata.

Dakle, razmotrimo opću slučaj.Kupnja stana u novogradnji dioničar nakon stavljanja u kuću u rad i upis dokumenata za stan u mnogim mjestima to spada u opću kategoriju.Razlika je u tome što nova zgrada je obično još uvijek "Kratka povijest".

Nakon puštanja u rad nove zgrade i projektnu dokumentaciju za stan (redoslijed njihovog prijema će biti opisan u nastavku) samo osobe koje se spominju u dokumentima naslov može djelovati kao prodavača odabranog apartmana.

Posebnu pozornost treba obratiti na stan, uređen po pravu nasljedstva.U tom slučaju, nakon što je u transakciji prodaje može "plivati" u najmanju ruku za početak i nestalih osoba sa žarkom željom da pobija vaša prava.

još jedan bod.Provjerite povijest stana je bolje da ne vjerujem nikome, čak ni sredstvo, tražilo za vas tako divnim svojstvima (iako njegovo sudjelovanje podrška u procesu verifikacije je dobrodošao).Da, u slučaju gubitka spora nad sredstvom transakcija može izgubiti ugled.Vi - daleko veći - krov nad glavom.I to je vrlo moguće, a novac potrošen, ili većina njih, tako da due diligence stan se mora pojaviti na neobičnom prisutnosti i aktivnog sudjelovanja.

Zaprimanje i provjera dokumentacije za stan u novogradnji

nakon završetka svih radova (i gradnje, te završne obrade) predviđen projektom, programer poziva predstavnike BTI za mjerenje i priprema tehničke dokumentacije za državne registraciju kuće.Nakon pregleda arhitektonskog nadzorom predstavnika (najčešće u suradnji s grupom nekretnina investitorima koji se brinu), programer uklanja nesavršenosti i dobiva čin prihvaćanja kod kuće.

Posljednja poslan lokalnim upravama, što daje dozvolu za ulazak u kuću u radu.Kuća dobiva adresu i pristup svim gradskim komunikacijama.Programer sklapa ugovor s tvrtkom koja će biti dom za moguće odluke o uspostavi stanovnika Hoa.Nakon tog sastanka svaki vlasnik stana potpisuje čin prijema i prijenosa stana, a vlasnik dobiva ključeve.

Dakle, što se dogodilo!Vlasnik nagrađeni na strpljenju, a ključ otvara vrata svog stana.On se osjeća ponosna vlasnica prestižne nekretnine.Međutim, osjećaji, kao što to često biva, prevario ga je.Međutim, on nije dobio ključeve i taj čin prijenosa, već samo mogućnost da postanu sretni vlasnik.

On sljedeći će (komplicirano) stupanj pravne registracije.Ovaj proces ne ovisi samo o njemu, a može trajati dovoljno dugo.Ponekad ljudi žive godinama u svojim stanovima plaćenog bez formalno bude njihovih vlasnika.

prodati "svoje" imovine u novoj zgradi nije moguće u ovom periodu.

utire put za državne registraciju pojedinih stanova razvijen za prijenos na tvrtke kuću presliku dozvole za ulazak u kuću u radu, te niz drugih dokumenata.Nakon toga, sudionik dijeli izgradnja mora dostaviti tvrtkama kuću:

• izjavu o državnim registracije na njihovo ime;
• dokument kojim se potvrđuje plaćanje državne službe;
• ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji + sva dodatna ugovora;
• čin prijenosa i prihvaćanja potpisuje developer i pojedinci platiti za stan;
• tlocrt i nacrt stana (morate biti isti);
• kopija putovnice;
• punomoć, ovjerena kod javnog bilježnika ako vlasnik vjeruje nikome da izvrši sve potrebne pokrete za izradu dokumenata.

razdoblje u skladu sa zakonom za upis prava vlasništva u ovom slučaju iznosi 30 dana.Nakon pažljivog pregleda dostavljenih dokumenata u Jedinstveni registar državne prava odgovaraju stupanja je napravio, a vlasnik stana postaje njegov pravi vlasnik.

Jasno je da takav složen postupak se rijetko događa "bez problema", ponekad i vlasnici stanova moraju ući u pravo vlasništva od strane sudske odluke.Potonji, zajedno s dokumentima iz BTI podnosi tvrtke kuću, a preko državne 30 dana vlasnik apartmana dolazi na svoje, neovisno o odlukama drugih "viših" sukoba.

Tako samo potvrda o vlasništvu koje je izdala Registracija komora , omogućuje prvi vlasnik prodati stan u njemu, doniraju, ostavljaju ili ugovorom renta.Pri tome se može samo one osobe koje su navedene u potvrdi vysheoboznachennyh.Zatim, uzeti u obzir korake koje je potrebno poduzeti prije kupnje stana u novoj zgradi.

Provjera pravnog čistoće stana i njegovog vlasnika

odsutnosti potonji i njegova zastupanja po punomoći - što je razlog za vrlo ozbiljne sumnje i, eventualno, neuspjeh transakcije.Pogotovo ako je punomoć za zastupanje interesa uokvirena u inozemstvu, jer u vrijeme transakcije, to može biti otkazana.

Ako još uvijek nagoditi s predstavnikom putem punomoćnika, potrebno je pažljivo provjerite što je stečajni upravitelj, ako je samo sklopiti sporazum ili, na primjer, primati novac na transakcije, itdPreporučljivo je da ide u bilježnika ureda, koja je izdala punomoć, te pojasniti kako proces izručenja.

No, čak i kad je vlasnik nekretnine u ispred vas, stisak ruke nije dovoljno.Svakako treba uzeti u ruke svoju putovnicu i ček (do svakog od slova i brojeva) identitetom podataka putovnice s podacima navedenim u naslovu dokumenata.Naravno, naslov dokumenta da bude "mokri" pečata. Nema kopije nisu pogodni za vrijeme pregleda.

smisla i provjeru putovnica.Nakon što je napisao serije, broj dokumenta, datum izdavanja, ime svog vlasnika, možete provjeriti putovnice ured, da takav dokument stvarno stajao.Shvatiti što se izdaje na osobu predstavljajući stan kao vlasnik, posjetite putovnice ured i dokument i njegov vlasnik.

mnogo teže saznati da li stanodavac ima kapacitet.Za to je potrebno provjeriti prodavatelj u klinikama za mentalno i lijek za liječenje i dobiti pomoć ako je potrebno.Ako to nije učinjeno, a ispada da je vlasnik stana - klijent od tih institucija ili samo u vrijeme sklapanja ugovora bio pod utjecajem droga (takve potvrde također pružaju pamet "predstavnika Prodavatelja"), ugovor o prodaji stanova može prekinuti.

naš birokratski sustav nesavršena.Dakle, ako je vlasnik stana preseliti, morat će zaobići klinike i sve prethodne adrese.Za detalje o klijentu ovih institucija može se izgubiti tijekom prijenosa ili općenito "ukusa" na jednoj od adresa.

Međutim, ako je stan jako svidio, to je moguće za vrijeme transakcije (u prisustvu javnog bilježnika) ispitati Prodavač kvalificirane liječnike.U slučaju zakonskog zastupnika (povjerenik), dovoljno je da se njegov pristanak, ovjerena od strane starateljstva.

Naravno, ako posjednik nije jedan, onda vam je potrebna prisutnost svih suvlasnika u transakciji (sa svojim "drugom poluvremenu") ili ovjerenom suglasnosti za prodaju stan sve gore navedene osobe.

Dakle, nemoguće je provesti dogovor s vlasnikom (s) stan, postupajući po punomoći, nesposobni domaćina (domaćini) s osobe (a), putovnicu koja pobuđuje sumnju.

due diligence apartmani i pronaći vlasnike stanova

provjeriti sve vlasnike treba provoditi kao temeljito i po svim točkama.Uostalom, razlozi za mogući raskid transakcije iste težine u svim suvlasnicima.Najčešći zgrada u trenutku prodaje nema vremena da se recept, a koji u njoj žive lica, ali ponekad se to dogodi, a za takvo stanje pa moraju biti spremni kupac.

u proširenom izvod iz kuće možete saznati tko su stanovnici registrirana u ovom trenutku u stanu ste zainteresirani, a koji imaju vremena da ga proda zadržava pravo na boravak.Uzmite ekstrakt može vlasnik stana za besplatno u Zheke na njegovu rezidenciju.U tu svrhu, u njegovim rukama mora biti:

• izvadak iz BTI ili dokaz o vlasništvu na nekretnine iz Jedinstvenog državnog registra (Unified državi registar prava na nekretninama i transakcija s njim);
• naslov dokumenta - a vrste ugovora koji su navedeni u nastavku;
• putovnice i rodne listove za sve osobe u apartmanu.

Bez cijeli skup dokumenata ZhEKom izjava nije dana - potrebno je zaštititi privatnost podataka, ako je bilo izjava će biti spreman u jednom danu.Može se dogoditi da neke od osoba registriranih u stanu, br.I nitko ne zna gdje je ta osoba u razdoblju izradi dokumentacije za prodaju stana.Takva osoba se naziva "nedostaje".

Odsutni osoba može, iz raznih razloga: da se u dugo putovanje (na tajnom zadatku ili u zatvoru), da se na dugotrajnog liječenja, itdTo je vjerojatno slučaj gdje je "nestalo" osoba nakon prodaje stana (čak i po nekoliko godina) postaje stvarno prisutan i počinje izazivati ​​transakciju.

čak izlaska iz zatvora odlučio prodati stan ne može jamčiti 'čistoće' transakcije.Često "Opustite vremena" i pušten na slobodu osobe koja tvrdi da je napisao suglasnost je dao pod pritiskom i treba pregledati posao.Dakle, prisutnost takvog čovjeka - razlog naći drugi stan za prodaju.

Naša due diligence prije kupnje stana tek je počela!Ako je zgrada naselili (barem djelomično), razgovarati sa susjedima.Usput, u razgovoru za osobu s kojom komunicirate, kako svladati svoju budućnost stan.U ovom trenutku mogu dobiti vrlo zanimljive informacije.

provjerite je li prodavatelj-pravnog ženu (zakon muža).Pravno, (on) ne mogu biti uključeni u transakciju, ali u stvari, kada se može zahtijevati njegovo ukidanje.I takvi slučajevi su, nažalost, "održana je biti" - s donošenjem sudske odluke u korist tužitelja.

smisla i apeliram na stambenom uredu (ako su vlasnici morali registrirati), potpomognuti materijalne uvjeravanja prijateljstva.U Zheke ne samo da možete dobiti popis svih prethodnih vlasnika apartmana.Puno dodatne, ponekad vrlo zanimljive i korisne informacije, možete reći pasportisty.Vodoinstalateri i električari tvrtka za pružanje usluga također može "dati" važne detalje o kući i njegovih stanovnika.

Prema izvod iz Jedinstvenog državi registar, naučit ćete cijelu povijest stana - da li vlasnici, a oni koji se mijenjaju, ako je stan imao vremena za posjet pritvor i zabranjen za prodaju.Ako vlasnici zgrada već promijeniti (pogotovo nekoliko puta), vrlo je vjerojatno da ste u dobroj vjeri kupca, pokušavajući "zamijeniti".I bolje ti je napustiti "najbolji" posao.Isti zaključak bi trebao učiniti u slučaju sporova, uhićenja i zabrana o prodaji nekretnina, koje ste odabrali.U svakom slučaju, uložiti napor da se istraže pretposljednjeg vlasnika.

Vrijedno je i poziv na Jedinstvenog registra presuda.Ako se ispostavi da je stambena zgrada je već postala predmet sudskog spora, provjerite (uz pomoć odvjetnika profila) ne može se nastaviti ako okolnosti slučaja na to (odjednom) otvorit će se nakon kupnje ovaj stan.

djeca, kao i uvijek, posebna pažnja.Ako je stan registriran maloletnog djeteta (djece), vrijeme transakcije moraju biti ovlašteni za prodaju stan od odbora.Dakle, saznati sve što je moguće o svakom suvlasnik i njegove neposredne okoline, koji se odnose na sve moguće institucije i razgovarati sa susjedima.

Provjerite dokumente pri kupnji stana - ponekad varanje leži na površini obično

naslov dokumenta - je potvrda o vlasništvu, ugovor:

• prodaje;
• poklon, razmjena;
• pridružiti pravo na nasljedstvo;Odluka suda
• ;
• najam.

Kao što smo već spomenuli, nakon primitka potvrde za pravo vlasništva na zgradi može biti otuđen od svih navedenih metoda.Opća pravila za sve instrumente - oni ne sadrže ni jedan savjet od brisanja i krivotvorenje.Ispravci, ako postoji, mora biti ovjeren potpisima stranaka ovjerilo i zatvorenim potpisom i pečatom bilježnika.Brtve se može jasno vidjeti, stil ne dopušta dvojno tumačenja.

razlikovati krivotvoreni dokument neiskusna građanin je praktički nemoguće.Pa, kao netko tko pokupi dokument po prvi put u posljednjih nekoliko godina dtsat će odrediti stupanj definicije za ispis i pravilan oblik ugovora i mjesto "mogućeg dvostrukog tumačenja"?

Eksperimenti s definicijom "lažnih" dokumenata su napravili više od jednom.A velika većina običnih građana "odletio" Čak i ako prosječnu razinu krivotvorenja.Dakle, osim kupca (ili čak realtor) provjere dokumenata pri kupnji stana treba provesti stručnjak u ovom području - bilježnika, koga imate povjerenja i koji će provesti transakciju u budućnosti.(Izbor notara u nastavku.)

Nakon uvida u dokumentaciju za krivotvorenje smisla kako bi se osiguralo bolje uz pomoć javnog bilježnika, da su dokumenti registrirana u odgovarajućim državnim agencijama.

tiče poklon ugovore smo već rekli.Mi smo dodali sljedeći slučaj: osoba prodaje se stan, je dobio kao poklon ili nasljedstvo nije od bliskog srodnika, a to se dogodilo nedavno.U želji da se riješi samo motao "sreća", pa čak i po sniženoj cijeni - dobra prilika za razmišljanje i, u najmanju ruku, iscrpnije provjera okolnosti davanja / oporuke.

nekoliko riječi o ugovoru najma.Prema ovom ugovoru vlasnik stana to prenosi na imovinu druge osobe, isplatitelj iznajmljivanje.Novi vlasnik će platiti prethodni iznos, prema ugovoru.Ugovor o najmu ne vrijedi ako nije ovjeren kod javnog bilježnika.Osim toga, zakon zahtijeva obveznu državnu registraciju ugovora sa otuđenja stana.

dvije varijante ugovora o najmu:

• uz plaćanje troškova stana;
• bez plaćanja.

U prvom slučaju, ugovor o renta se smatra nekom vrstom ugovora o prodaji.Razlika je u tome da je zbroj troškova stana u slučaju plaćene najamnine nije jednokratna, a unutar određenog razdoblja ugovora.Povremene "najam" plaćanja se obavljaju bez obzira na plaćanje cijene.

druga opcija ne zahtijeva stan plaćanje.Takav ugovor se smatra kao opcija ugovora o donaciji.Rente može biti od tri vrste:

• konstanta;
• vijek;
• ugovor o održavanju života člana obitelji.

Ne ulazeći u daljnje detalje i finese ugovora najam (a ima ih mnogo), natrag na temu o kupnji i prodaji stana primljene od strane prodavatelja takav ugovor.Za stan u novoj zgradi i može se prenijeti na vaš trenutni prodavatelja temeljem ugovora najma.Ugovor

renta - "opterećeni" ugovor.Iekupiti stan s teretom određenih obveza.