Saga att välja en lägenhet 2. Kontrollera juridiska renhet lägenheterna - försäkra dig från överraskningar

omfattande kontroll när man köper en lägenhet - är det värt att vara så noggrann?

Fortsättning.Hem: Del 1: Saga att välja en lägenhet 1. typer av hus och lägenheter val.House of skum block och andra byggnader - börjar att köpa en lägenhet med detta kriterium

För bästa lägenheter avsaknad av någon tidigare historia.Detta tillstånd är oftast utförs när man köper en lägenhet i en ny byggnad direkt från byggherren, det är minimal risk att bli lurad.Men även i detta fall, för byggandet av kapitalandelen är:

• säljs (inte en gång),
• presenterade, ärvde
• .

Och efter att sätta huset i drift och pappersarbete lägenhet kan överföras enligt avtalet av hyran.I den nya byggnaden lägenheten efter pappersarbete kan registreras hyresgäster.Pai kapital kunde inte utfärdas till en person, respektive, och delägare i en lägenhet kan vara, till exempel, en man och hustru och tre bröder.

Därför, låt oss betrakta det allmänna fallet.Att köpa en lägenhet i ny byggnad aktieägare efter att sätta huset i drift och registrering av dokument för lägenheten i många lägen faller i den allmänna kategorin.Skillnaden är att den nya byggnaden är vanligtvis fortfarande en "kort historik".

Efter att ha lagt i drift nya byggnaden och designdokument för lägenheten (den ordning de mottagits kommer att beskrivas nedan) endast de personer som nämns i de handlingar som titeln kan fungera som säljare av ditt valda lägenhet.

Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt lägenheten, dekorerad med arvsrätt.I detta fall, efter försäljningstransaktionen kan "simma" minst att starta och oredovisade personer med en brinnande önskan att bestrida dina rättigheter.

annan plats.Kontrollera historien om lägenheten är det bättre att inte lita på någon, inte ens agenten, finder för dig så underbara egenskaper (även om hans stöd delta i processen med att kontrollera är välkomna).Ja, när det gäller att förlora en tvist över en transaktion agent kan förlora anseende.Du - mycket större - ett tak över huvudet.Och det är mycket möjligt, och de pengar som spend, eller de flesta av dem, måste så due diligence lägenhet ske vid din nyfikna närvaro och aktivt deltagande.

Mottagande och verifiering av dokument för en lägenhet i ny byggnad

Efter avslutad allt arbete (och konstruktion och efterbehandling) planeras inom projektet, utvecklaren inbjuder representanter för BKB för mätning och förbereda teknisk dokumentation för statlig registrering av huset.Efter inspektion av arkitektoniska övervakning av representanter (oftast i samband med en grupp av fastighetsinvesterare som bryr sig), avlägsnar utvecklaren brister och får en akt av acceptans hemma.

Senast skickas till lokala myndigheter, vilket ger tillåtelse att gå in i huset i drift.Huset får en postadress, och tillgång till alla stadens kommunikationer.Utvecklaren ingår ett avtal med ett företag som kommer hem till ett eventuellt beslut om inrättandet av HOA invånare.Efter detta möte varje ägare av lägenheten underteckna handlingen att ta emot och vidarebefordra lägenheten och ägaren får nycklarna.

Så hände det!Ägaren belönas för ditt tålamod och din nyckel öppnar dörren till sin lägenhet.Han känner sig stolt ägare av den eftertraktade fastigheter.Men känslor, som så ofta händer, lurade honom.Men han få nycklarna och överföring agera, utan endast en möjlighet att bli en lycklig ägare.

Han kommer nästa (komplicerad) skede av juridisk registrering.Denna process beror inte bara på den och kan pågå länge nog.Ibland bor folk i flera år i sina lägenheter som betalats utan att formellt vara sina ägare.

sälja "sin" egendom i den nya byggnaden är inte möjligt under denna period.

banar väg för statlig registrering av enskilda lägenheter utvecklaren transfer till Companies House en kopia av tillstånd att gå in i huset i drift, och ett antal andra dokument.Därefter måste deltagaren delade konstruktion underkasta sig Companies House:

• uttalande om statlig registrering på deras vägnar;
• dokument som bekräftar betalning av statens skyldighet;
• kontrakt om deltagande i gemensam anläggning + alla andra avtal,
• agera för överföring och som är undertecknat av utvecklaren och individer betalar för lägenheten,
• planlösning och en plan för lägenheten (du måste vara densamma);
• kopia av ditt pass,
• fullmakt, certifierad notarius publicus, om ägaren litar någon att utföra alla nödvändiga rörelser för att producera dokument.

period som föreskrivs i lag för registrering av äganderätt i detta fall är 30 dagar.Efter noggrann genomgång av de dokument som lämnats i enad stat registret över rättigheter som motsvarar den görs, och ägaren av lägenheten blir dess rättmätiga ägare.

Det är klart att en sådan komplicerad procedur sällan sker "utan problem", ibland ägare av lägenheter måste ingå ett äganderätt genom ett domstolsbeslut.Den senare, tillsammans med dokument från BKB lämnas till Companies House, och hela staten 30 dagar ägare av lägenheterna kommer till sin rätt, oberoende av de beslut som fattas av andra "högre" konflikter.

Så bara intyg om ägande utfärdat av registrerings avdelningen tillåter första ägaren att sälja lägenheten i det, donera, testamentera eller livränta kontrakt.Att göra detta kan endast de personer som anges i intyget vysheoboznachennyh.Därefter överväga vilka åtgärder som skall vidtas innan du köper en lägenhet i ny byggnad.

Kontroll av juridiska renhet av lägenheten och dess ägare

frånvaro av den senare och hans representation genom ombud - en orsak till mycket allvarliga tvivel och eventuellt misslyckande av transaktionen.Speciellt om fullmakt att företräda inramade utomlands, eftersom det vid tidpunkten för transaktionen, kan den avbrytas.

Om du fortfarande gör en affär med en representant genom fullmakt, är det nödvändigt att noga kontrollera vad som är förvaltaren, om bara för att ingå ett avtal eller, till exempel, att få pengar på affären, etc.Det är lämpligt att gå till en notarie kontor, som beviljades en fullmakt, och att klargöra hur utlämningsprocessen.

Men även när han fastighetsägare framför dig, är ett handslag räcker inte.Var noga med att ta i händerna på hans pass och en kontroll (upp till var och en av bokstäver och siffror) identiteten av passuppgifter med de uppgifter som anges i titeln dokument.Naturligtvis, till titeldokumentet vara en "våt" tätningar. Inga kopior är inte lämpliga vid tidpunkten för inspektionen.

vettigt och kontroll av pass.Efter att ha skrivit en serie, dokumentnummer, datum för utfärdande, namnet på dess ägare, kan du kontrollera passexpeditionen, att ett sådant dokument verkligen stod ut.Räkna ut vad det är utfärdat till den person som visar lägenheten som ägare, besök passexpeditionen och dokumentet och dess ägare.

mycket svårare att ta reda på om hyresvärden har kapacitet.För detta är nödvändigt för att inspektera Säljaren klinikerna mentala och missbruksbehandling och få hjälp vid behov.Om detta inte görs, och det visar sig att ägaren av lägenheten - kunden av dessa institutioner eller bara vid tidpunkten för undertecknandet av kontraktet var under påverkan av droger (sådana certifikat ger också kunniga "företrädare för säljaren"), kan ett köpeavtal lägenheter avslutas.

vårt byråkratiska systemet är ofullkomlig.Därför, om ägaren av lägenheten för att flytta, måste kringgå kliniker och alla tidigare adresser.För ytterligare information om kunden av dessa institutioner kan gå förlorade under överföring eller i allmänhet "unken" på en av adresserna.

Om lägenheten är mycket omtyckt, är det möjligt under transaktionen (i närvaro av en notarie) undersöka Säljaren kvalificerade läkare.I fallet med en förmyndare (förvaltare) är tillräckligt för att få hans samtycke, certifierad av förmyndarskap.

Naturligtvis, om hyresvärden inte är en, måste du närvaro av samtliga delägare i transaktionen (med deras "andra halvan") eller en attesterad tillåtelse att sälja lägenheten alla ovanstående enheter.

Således är det omöjligt att genomföra en affär med ägaren (s) lägenhet, i egenskap av ombud, inkompetent värd (värdar) med personen (s), pass som väcker misstanke.

Due diligence lägenheter och hitta ägarna av lägenheter

Kontrollera alla ägare bör genomföras så grundligt och på alla punkter.När allt kommer omkring, skälen för en eventuell uppsägning av transaktionen samma vikt i alla delägare.Den vanligaste byggnad vid tidpunkten för försäljningen inte har tid att få ett recept, och bor i det ansikten, men ibland händer det, och för en sådan eventualitet köparen måste förberedas.

I förlängd utdrag från huset kan du ta reda på vem invånare är registrerade för närvarande i lägenheten du är intresserad av, och som har tid att sälja den förbehåller sig rätten till uppehållstillstånd.Få extraktet kan ägaren av lägenheten gratis i Zheke i hans bostad.För detta ändamål i sina armar måste vara

• intyg från BKB eller bevis på ägarskap på den här egenskapen från Unified statliga registret (Unified statliga registret över rättigheter till fastigheter och transaktioner med det);
• titel dokument - ett avtalstyper som anges nedan;
• pass och födelsebevis för alla personer i lägenheten.

Utan en full uppsättning av dokument ZhEKom uttalande inte ges - är det nödvändigt att skydda integriteten av informationen, om något uttalande kommer att vara redo på en dag.Det kan vara så att vissa av de personer som är registrerade i lägenheten, nr.Och ingen vet var den personen befinner sig i en period av förberedelser av dokument för försäljning av lägenheten.En sådan person kallas "saknas."

Frånvarande person, av olika skäl: för att vara i en lång resa (på ett hemligt uppdrag eller i fängelse), att vara på långtidsbehandling, etc.Det är sannolikt fallet där den "felande" person efter försäljningen av en lägenhet (med flera år) blir riktigt närvarande och börjar ifrågasätta transaktionen.

även komma ut ur fängelset gick med på att sälja lägenheten kan inte garantera "renhet" av transaktionen.Ofta "Koppla tid" och släpps i friheten för en person som hävdar att han skrev det att medgivandet gavs under tryck och behöver granska affären.Därför, närvaron av en sådan man - för att en anledning hitta en annan lägenhet till salu.

Vår due diligence innan du köper lägenheten har bara börjat!Om byggnaden har fast (åtminstone delvis), prata med grannarna.Förresten, i samtalet beskriva en person som du kommunicerar, hur man behärska din framtida lägenhet.På denna punkt kan du få en mycket intressant information.

noga med att kontrollera om säljaren-lag fru (lag make).Juridiskt kan det (han) inte delta i transaktionen, men i själva verket när det kan kräva dess avskaffande.Och sådana fall, tyvärr, "ägde rum att vara" - med antagande av ett domstolsbeslut till förmån för käranden.

vettigt och vädjan till bostadsförmedlingen (om ägarna hade att registrera), som stöds av konkreta löften om vänskap.I Zheke inte bara kan du få en lista över alla tidigare ägare av lägenheterna.En hel del ytterligare, ibland mycket intressant och användbar information, kan du berätta pasportisty.Rörmokare och elektriker serviceföretag kan också "ge" viktiga detaljer om huset och dess invånare.

Enligt utdrag ur Unified statliga registret, kommer du att lära hela historien om lägenheten - om ägare, och som de ändras, om lägenheten hade tid att besöka frihetsberövande och förbjudna för försäljning.Om ägarna av byggnaderna har redan ändras (särskilt ett par gånger), är det mycket troligt att du, i god tro köpare, försöka "substitut".Och du skulle bättre överge den "bästa" deal.Samma slutsats bör göra i händelse av tvister, gripanden och förbud mot försäljning av fastigheter, har du valt.I vilket fall som helst göra en insats för att utforska den näst sista ägaren.

Det är värt och vädjan till Unified register över domar.Om det visar sig att hyreshuset redan har blivit föremål för tvister, se till att kolla (med hjälp av en advokat profil) kan inte återupptas om omständigheterna i det enskilda fallet på den (plötsligt) öppnas när du köper den här lägenheten.

barn, som alltid, särskild uppmärksamhet.Om lägenheten är registrerad mindre barn (ren), måste tidpunkten för transaktionen bemyndigas att sälja lägenheten genom förtroendevalda.Så, ta reda på allt möjligt om varje delägare och dess närmaste omgivning, som hänvisar till alla möjliga institutioner och prata med grannar.

Kontrollera dokument när man köper en platt - ibland fusk ligger på ytan vanligtvis

titel dokument - är ett intyg om ägande, ett kontrakt:

• försäljnings;
• gåva, utbyte;
• att ansluta sig till arvsrätt;
• domstolsbeslut;
• hyra.

Som vi redan har nämnt, efter att ha fått certifikatet för rätt objekt i hyreshus kan alienerad av alla ovanstående metoder.Allmänna regler för alla instrument - de innehåller inte ens en antydan av raderingar och förfalskning.Korrigeringar, i förekommande fall måste vara certifierad av parternas underskrift certifierade och förseglats av undertecknande och sigill en notarie.Tätningar kan ses tydligt, stilen tillåter inte dubbla tolkningar.

urskilja ett förfalskat dokument oerfaren medborgare är praktiskt taget omöjligt.Tja, som någon som plockar upp ett dokument för första gången under de senaste åren dtsat kommer att avgöra graden av utskrifts definition och rätt form av kontrakt och platsen för "eventuell dubbel tolkning"?

Experiment med definitionen av "falska" handlingar gjordes mer än en gång.Och de allra flesta vanliga medborgare "flög", även om den genomsnittliga nivån för förfalskning.Därför, förutom att köparen (eller ens en fastighetsmäklare) kontrollera dokument när man köper en lägenhet bör utföras specialist inom detta område - notarien, som du litar på, och som kommer att genomföra transaktionen i framtiden.(Valet av notarie diskuteras nedan.)

Efter besiktning dokumenten för förfalskning vettigt att säkerställa bättre med hjälp av en notarie, att dokumenten är registrerade i lämpliga statliga myndigheter.

om avtal gåva vi har redan sagt.Vi lägga till följande fall: den person som säljer du en lägenhet, fick det som en gåva eller arv är inte av en nära släkting, och det hände alldeles nyligen.Önskan att bli av med bara rullade en "lycka", och även till ett reducerat pris - ett bra tillfälle att reflektera och, åtminstone en mer noggrann kontroll av de omständigheter som / testamenten.

några ord om kontraktet av hyran.Enligt detta avtal lägenheten ägaren förmedlar det till fastigheten till en annan person, den som betalar hyran.Den nye ägaren ska betala ovanstående belopp, enligt avtalet.Kontraktet av hyran är ogiltigt om det inte är certifierad av en notarie.Dessutom lagen kräver en obligatorisk statlig registrering av kontraktet med överlåtelse av lägenheten.

Två varianter av hyresavtalet:

• med betalning av kostnaden för lägenheten,
• utan betalning.

I det första fallet är den livränta kontrakt betraktas som ett slags köpeavtal.Skillnaden är att summan av kostnaden för en lägenhet i fråga om hyran betalas inte en engångsföreteelse, och inom en viss tid av kontraktet.Regelbundna "hyra" betalningar görs oberoende av betalningen av priset.

andra alternativet kräver inte platt betalning.Ett sådant avtal betraktas som ett alternativ kontraktet donation.Livränta kan vara av tre typer:

• konstant;
• livstid;
• kontrakt av livet underhåll av ett beroende.

Utan att gå in ytterligare detaljer och nyanser i hyran kontrakt (och det finns många), tillbaka till ämnet för köp och försäljning av lägenheten emot av säljaren av ett sådant avtal.För lägenhet i en ny byggnad kan också överföras till den aktuella säljaren enligt avtalet av hyran.

fördraget livränta - "belastade" kontraktet.dvs.du köper en lägenhet med en börda av vissa skulder.