Saga for at vælge en lejlighed 2. Kontrollér de juridiske renhed lejligheder - forsikre dig selv fra overraskelser

omfattende kontrol, når de køber en lejlighed - er det værd at være så samvittighedsfulde?

Fortsat.Hjem: Del 1: Sagaen for at vælge en lejlighed 1. Typer af huse og lejligheder udvælgelse.House of skum blokke og andre bygninger - er begyndt at købe en lejlighed med dette kriterium

For bedste lejligheder mangel af forudgående historie.Denne betingelse er oftest udføres, når de køber en lejlighed i en ny bygning direkte fra bygherren, der er minimal risiko for at blive snydt.Men selv i dette tilfælde, for opførelsen af ​​aktieandelen er:

• solgt (ikke en gang),
• præsenteret,
• arvede.

Og efter at sætte huset i drift og papirarbejde lejlighed kan overføres i henhold til kontrakten af ​​husleje.I den nye bygning lejligheden efter papirarbejdet kan registreres lejere.Pai egenkapital kunne ikke udstedes til en person, henholdsvis, og co-ejere af en lejlighed kan være, for eksempel, en mand og kone og tre brødre.

Lad os derfor betragte det generelle tilfælde.At købe en lejlighed i ny bygning aktionær efter at sætte huset i drift og registrering af dokumenter for lejligheden i mange stillinger det falder i den generelle kategori.Forskellen er, at den nye bygning er normalt stadig en "kort historie".

Efter at sætte i drift nybyggeri og design dokumenter for lejligheden (rækkefølgen af ​​deres kvittering vil blive beskrevet nedenfor) kun de i adkomstdokumenter personer kan optræde som sælgere af dit valgte lejlighed.skal betales

særlig vægt på lejlighed, dekoreret af arveret.I dette tilfælde, efter at salgstransaktion kan "svømme" den mindste til at starte og ikke afregnet personer med en brændende lyst til at bestride dine rettigheder.

andet punkt.Tjek historien om lejligheden er det bedre ikke at stole på nogen, ikke engang agenten, finderen for dig så vidunderlige egenskaber (selv om hans støtte deltagelse i processen med kontrol er velkommen).Ja, i tilfælde af at miste en tvist over en transaktion agent kan miste omdømme.Du - langt større - tag over hovedet.Og det er meget muligt, og de penge brugt, eller de fleste af dem, må så due diligence lejlighed forekomme på din nysgerrige tilstedeværelse og aktiv deltagelse.

Modtagelse og kontrol af dokumenter til en lejlighed i ny bygning

Efter afslutningen af ​​alt arbejde (og byggeri, og efterbehandling), som projektet, udvikleren indbyder repræsentanter for BTO til måling og udarbejdelse af teknisk dokumentation for registrering på huset.Efter inspektion af arkitektoniske tilsyn af repræsentanter (oftest i forbindelse med en gruppe af fast ejendom investorer, der bekymrer sig), udvikleren fjerner ufuldkommenheder og modtager en handling af accept derhjemme.

Sidste sendt til de lokale administrationer, der giver tilladelse til at komme ind i huset i drift.Hus får en postadresse, og adgang til alle byens kommunikation.Udvikleren indgår en kontrakt med et firma, der vil være hjemsted for en eventuel beslutning om etablering af HOA beboere.Efter dette møde underskrive hver ejeren af ​​lejligheden den handling af modtagelse og transmission lejlighed og ejeren modtager nøglerne.

Så skete det!Ejeren belønnet for din tålmodighed, og din nøgle åbner døren til sin lejlighed.Han føler stolte ejer af den eftertragtede fast ejendom.Men de følelser, som det så ofte sker, bedraget ham.Men han få nøglerne og overførsel handle, men blot en mulighed for at blive en glad ejer.

Han vil næste (kompliceret) fase af juridisk registrering.Denne proces afhænger ikke kun af det og kan vare længe nok.Nogle gange lever mennesker i årevis i deres lejligheder betalt uden formelt at være deres ejere.

sælge "deres" ejendom i den nye bygning er ikke muligt i denne periode.

baner vejen for staten registrering af enkelte lejligheder udvikleren transfer til Companies House en kopi af tilladelse til at komme ind i huset i drift, og en række andre dokumenter.Efter dette, skal deltageren delt konstruktion indsende til Companies House:

• erklæring om statslige registrering på deres vegne;
• dokument, der bekræfter betaling af statens pligt;
• kontrakt om deltagelse i den fælles konstruktion + alle yderligere aftaler;
• handling af overførsel og accept underskrevet af bygherren og enkeltpersoner betaler for lejligheden;
• grundplan og en plan af lejligheden (du skal være den samme);
• kopi af dit pas;
• fuldmagt, certificeret notar, hvis ejeren stoler nogen til at udføre alle de nødvendige bevægelser til at producere dokumenter.

periode følger af lovgivningen for registrering af ejendomsrettigheder i dette tilfælde er 30 dage.Efter nøje gennemgang af de fremlagte dokumenter i Unified State Register af rettigheder svarende til kreditering, og ejeren af ​​lejligheden bliver sin retmæssige ejer.

Det er klart, at sådan en kompliceret procedure sjældent sker "uden problemer", nogle gange ejere af lejligheder er nødt til at indgå i en ejendom lige ved en domstolsafgørelse.Sidstnævnte, sammen med dokumenter fra BTO forelægges Companies House, og på tværs af staten 30 dage ejeren af ​​lejlighederne kommer til sin ret, uafhængigt af de afgørelser fra andre "højere" konflikter.

Så kun bevis for ejerskab udstedt af den registrering Afdeling , tillader den første ejer til at sælge lejligheden i det, donere, testamentere eller livrente kontrakt.Dette kan kun de personer, der er angivet i certifikatet vysheoboznachennyh.Dernæst overveje de skridt, der skal tages, før de køber en lejlighed i ny bygning.

Kontrol af juridiske renhed af lejligheden og dens ejer

fravær af sidstnævnte og hans repræsentation ved fuldmagt - en årsag til meget alvorlig tvivl og eventuelt svigt af transaktionen.Især hvis fuldmagt til at repræsentere interesser indrammet i udlandet, fordi der på tidspunktet for transaktionen, kan det blive annulleret.

Hvis du stadig lave en aftale med en repræsentant ved fuldmagt, er det nødvendigt at kontrollere omhyggeligt, hvad der er administrator, hvis kun at indgå en aftale eller for eksempel, at modtage penge på transaktionen, etc.Det er tilrådeligt at gå til en notar kontor, som blev tildelt en fuldmagt, og at afklare, hvordan udleveringsprocessen.

Men selv når han boligejer foran dig, et håndtryk er ikke nok.Vær sikker på at tage i hænderne på hans pas og en check (op til hver af bogstaver og tal) identiteten af ​​de pasoplysninger med de data, der er angivet i titel dokumenter.Selvfølgelig til titlen dokument være en "våde" sæler. Ingen kopier er ikke egnede på tidspunktet for inspektionen.

giver mening og kontrol af pas.Efter at have skrevet en serie, nummer, udstedelsesdato, navn på sin ejer, kan du kontrollere passet kontoret, at et sådant dokument virkelig stod ud.Finde ud af, hvad det er udstedt til den person, der frembyder lejligheden som ejer, besøg passet kontor og dokumentet og dets ejer.

langt sværere at finde ud af, om udlejeren har kapacitet.For dette er nødvendigt for at inspicere Sælger i mentale og narkotikabehandling klinikker og få hjælp hvis det er relevant.Hvis dette ikke sker, og det viser sig, at ejeren af ​​lejligheden - kunden af ​​disse institutioner eller bare på tidspunktet for underskrivelsen af ​​kontrakten var under indflydelse af narkotika (sådanne certifikater giver også kyndige "repræsentanter for sælgeren"), kan en kontrakt af salg lejligheder til ophør.

vores bureaukratiske system er ufuldkommen.Derfor, hvis ejeren af ​​lejligheden til at flytte, bliver nødt til at omgå de klinikker og alle tidligere adresser.For yderligere oplysninger om klienten af ​​disse institutioner kan gå tabt under transmission eller generelt "gammel" på en af ​​adresserne.

Men hvis lejligheden er meget ønsket, er det muligt under transaktionen (i overværelse af en notar) undersøge Sælger kvalificerede læger.I tilfælde af en værge (trustee) er nok til at få hans samtykke, certificeret af værgemål.

Selvfølgelig, hvis udlejeren ikke er en, så har du brug for tilstedeværelsen af ​​alle medejere i transaktionen (med deres "anden halvdel") eller en notarized samtykke at sælge lejligheden alle de ovennævnte enheder.

Det er således umuligt at gennemføre en aftale med ejeren (e) lejlighed, der træffer afgørelse med fuldmagt, inkompetente host (hosts) med den person (er), pas, der vækker mistanke.

Due diligence lejligheder og finde ejerne af lejligheder

Tjek alle ejere skal udføres så grundigt og på alle punkter.Efter alt, årsagerne til eventuel opsigelse af transaktionen den samme vægt i alle medejere.Den mest almindelige bygning på salgstidspunktet ikke har tid til at få en recept, og bor i det står, men nogle gange sker det, og for en sådan eventualitet skal udarbejdes køberen.

I udvidet uddrag fra huset kan du finde ud af, hvem beboere registreret i det øjeblik i lejligheden, du er interesseret i, og som har tid til at sælge den forbeholder sig ret til bopæl.Få ekstraktet kan ejeren af ​​lejligheden gratis i ZhEKe på hans bopæl.Til dette formål, i sine arme skal være:

• certifikat fra BTO eller bevis for ejerskab på denne ejendom fra Unified State Register (Unified State Register af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det);
• titel dokument - en kontrakttyper som er angivet nedenfor;
• pas og fødselsattester for alle personer i lejligheden.

Uden et komplet sæt af dokumenter ZhEKom erklæring ikke givet - det er nødvendigt at beskytte privatlivets fred for de oplysninger, hvis nogen erklæring vil være klar på én dag.Det kan være, at nogle af de personer, der er registreret i lejligheden, nej.Og ingen ved, hvor denne person er i en periode med udarbejdelse af dokumenter for salg af lejligheden.En sådan person kaldes "mangler".

Fraværende person kan af forskellige grunde: for at være i en lang tur (på en hemmelig mission eller i fængsel), for at være på langtidsbehandling, etc.Det er sandsynligt tilfældet, når de "manglende" person, efter salget af en lejlighed (endda flere år) bliver virkelig til stede og begynder at udfordre transaktionen.

selv at komme ud af fængslet enige om at sælge lejligheden kan ikke garantere "renhed" af transaktionen.Ofte "Slap tid" og udgivet på frihed en person, der hævder, at han skrev at samtykket er givet under pres og skal gennemgå handlen.Derfor er tilstedeværelsen af ​​en sådan mand - en årsag finde en anden lejlighed til salg.

Vores due diligence, før du køber lejligheden er kun lige begyndt!Hvis bygningen (i det mindste delvist) har lagt sig, tale med naboerne.I øvrigt, i samtalen beskrive en person, med hvem du kommunikerer, hvordan at mestre din fremtid lejlighed.På dette punkt kan du modtage en meget interessant information.

Sørg for at tjekke, om sælgeren praksis kone (lov mand).Juridisk set kan det (han) ikke være involveret i transaktionen, men i virkeligheden, når det kan kræve dens afskaffelse.Og sådanne tilfælde er, desværre, "fandt sted at være" - med vedtagelsen af ​​en retsafgørelse til fordel for sagsøger.

giver mening og appel til boligkontor (hvis ejerne skulle registrere), bakket op af konkrete forsikringer om venskab.I ZhEKe ikke alene kan du få en liste over alle tidligere ejere af lejlighederne.En masse ekstra, til tider meget interessant og nyttig information, kan du fortælle pasportisty.Blikkenslagere og elektrikere service virksomhed kan også "give" vigtige detaljer om huset og dets indbyggere.

Ifølge uddrag af Unified State Register, vil du lære hele historien om lejligheden - om ejere, og hvem de ændres, hvis lejligheden havde tid til at besøge tilbageholdelse og forbudt for salg.Hvis ejerne af bygningerne allerede har ændre (især en par gange), er det meget sandsynligt, at du i god tro køber, forsøger at "stedfortræder".Og du må hellere opgive den "bedste" deal.Samme konklusion bør gøre i tilfælde af tvister, arrestationer og forbud mod salg af fast ejendom, har du valgt.Under alle omstændigheder gør en indsats for at udforske den næstsidste ejer.

Det er værd og appel til Unified register over domme.Hvis det viser sig, at højhus allerede er blevet genstand for retssager, skal du sørge for at tjekke (med bistand fra en advokat af profilen) kan ikke genoptages, hvis omstændighederne i sagen om, at (pludselig) vil åbne, når du køber denne lejlighed.

børn, som altid, særlig opmærksomhed.Hvis lejligheden er registreret mindre barn (ren), skal tidspunktet for transaktionen bemyndiges til at sælge lejligheden ved bestyrelse.Så finde ud af alt muligt, om hvert medejer og dens umiddelbare omgivelser, som henviser til alle mulige institutioner og tale med naboer.

Check dokumenter, når de køber en flad - nogle gange snyd ligger på overfladen normalt

titel dokument - er et bevis for ejerskab, en kontrakt:

• af salg;
• gave, udveksling;
• til at deltage i arveret;
• retsafgørelse;
• husleje.

Som vi allerede har nævnt, efter at have modtaget certifikat for den rigtige ejendom i lejlighedskomplekset kan fremmedgjort af alle de ovennævnte metoder.Generelle regler for alle instrumenter - de ikke indeholder engang en antydning overstregninger og forfalskning.Rettelser, hvis nogen, skal certificeres ved underskrift af parterne certificerede og forseglet af underskrift og segl af en notar.Tætninger kan ses tydeligt, stilen tillader ikke dobbelt fortolkninger.

skelne et forfalsket dokument uerfarne borger er praktisk taget umuligt.Nå, som en person, der tager et dokument op for første gang i de seneste år dtsat vil bestemme graden af ​​print definition og den rigtige form af kontrakten og i stedet for "mulig dobbelt fortolkning"?

Forsøg med definitionen af ​​"falske" dokumenter blev gjort mere end én gang.Og det store flertal af almindelige borgere "fløj", selvom det gennemsnitlige niveau for falskmøntneri.Derfor, i tillæg til køberen (eller endda en ejendomsmægler) kontrol af dokumenter, når de køber en lejlighed bør udføres specialist på dette område - notaren, som du har tillid til, og som vil gennemføre din transaktion i fremtiden.(Valget af notaren diskuteret nedenfor.)

Efter inspektion af dokumenter for dokumentfalsk giver mening at sikre bedre ved hjælp af en notar, at dokumenterne er registreret i de relevante statslige organer.

Vedrørende gave aftaler, vi allerede har sagt.Vi tilføje følgende tilfælde: den person, der sælger dig en lejlighed, fik det som en gave eller arv er ikke af en nær slægtning, og det skete for ganske nylig.Ønsket om at slippe af med bare rullet en "lykke", og selv ved en reduceret pris - en god anledning til at reflektere og som minimum, en mere grundig kontrol af de omstændigheder, der / testamenter.

par ord om kontrakten af ​​husleje.Under denne kontrakt udlejeren formidler det til ejendommen til en anden person, betaleren af ​​husleje.Den nye ejer skal betale den tidligere beløb, i henhold til kontrakten.Kontrakten af ​​husleje er ugyldig, hvis det ikke er certificeret af en notar.Hertil kommer, at loven kræver en obligatorisk registrering på kontrakten med fremmedgørelse af lejligheden.

To varianter af lejeaftalen:

• med betaling af udgifterne til lejligheden;
• uden betaling.

I det første tilfælde er annuitetskontrakt betragtes som en slags købsaftale.Forskellen er, at summen af ​​udgifterne til en lejlighed i tilfælde af husleje betalt er ikke en engangs-, og inden for en vis periode af kontrakten.Periodiske "leje" betalinger sker uanset betalingen af ​​prisen.

anden mulighed kræver ikke flad betaling.En sådan kontrakt betragtes som en mulighed i kontrakten for donation.Livrenter kan være af tre typer:

• konstant;
• levetid;
• kontrakt af livet vedligeholdelse af en afhængig.

Uden at gå i yderligere detaljer og finesser af lejen kontrakt (og der er mange), tilbage til emnet for køb og salg af lejligheden, som sælger modtager af en sådan traktat.For lejlighed i en ny bygning kan også overføres til din nuværende sælger i henhold til kontrakten af ​​husleje.

traktaten livrente - "belastet" kontrakten.dvs.du køber en lejlighed med en byrde af visse passiver.