Saga of velger en leilighet 2. Sjekk den juridiske renhet leilighetene - forsikre deg mot overraskelser

omfattende kontroll når du kjøper en leilighet - er det verdt å være så samvittighetsfull?

Fortsatt.Hjem: Del 1: Sagaen om du velger en leilighet 1. Typer av hus og leiligheter utvalg.House of skum blokker og andre bygninger - begynner å kjøpe en leilighet med dette kriteriet

For beste leilighetene fravær av noen tidligere historie.Denne tilstanden er oftest utført når du kjøper en leilighet i en ny bygning direkte fra utbygger, er det minimal risiko for å bli lurt.Men selv i dette tilfellet, for byggingen av aksjeandel er:

• solgt (ikke en gang),
• presentert,
• arvet.

Og etter å sette huset i drift og papirene leiligheten kan overføres under kontrakten for leie.I det nye bygget leiligheten etter papirene kan registreres leietakere.Pai egenkapital kan ikke utstedes til henholdsvis en person, og co-eiere av en leilighet kan være, for eksempel, en mann og kone og tre brødre.

Derfor, la oss vurdere det generelle tilfellet.Kjøp en leilighet i nybygg aksjonær etter å sette huset i drift og registrering av dokumenter for leiligheten i mange posisjoner det faller i den generelle kategorien.Forskjellen er at den nye bygningen er vanligvis fortsatt en "kort historie".

Etter å sette i drift nye bygge og design dokumenter for leiligheten (rekkefølgen av deres kvittering vil bli beskrevet nedenfor) bare de personene som er nevnt i dokumenter av tittelen kan fungere som selgere av den valgte leiligheten.

Spesiell oppmerksomhet bør vies til leiligheten, dekorert av arverett.I dette tilfellet, etter salgstransaksjonen kan "svømme" minst å starte og uforklart personer med en brennende ønske om å bestride dine rettigheter.

Et annet punkt.Sjekk historien til leiligheten er det bedre å ikke stole på noen, ikke engang agent, finder for deg så fantastiske egenskaper (selv om hans støtte deltakelse i prosessen med verifisering er velkommen).Ja, når det gjelder å miste en krangel om en transaksjon middel kan miste omdømme.Du - langt større - et tak over hodet.Og det er meget mulig, og de pengene som brukes, eller de fleste av dem, må så due diligence leilighet skje på din nysgjerrig tilstedeværelse og aktiv deltakelse.

Mottak og verifisering av dokumenter for en leilighet i nytt bygg

Etter ferdigstillelse av alt arbeid (og konstruksjon, og etterbehandling) forutsett av prosjektet, utvikleren inviterer representanter for BTI for måling og utarbeide teknisk dokumentasjon for staten registrering av huset.Etter inspeksjon av tilsyn av representanter (som oftest i forbindelse med en gruppe av fast eiendom investorer som bryr seg), fjerner utvikleren ufullkommenhet og mottar en handling av aksept hjemme.

Siste sendt til de lokale administrasjoner, som gir tillatelse til å gå inn i huset i drift.Huset får en postadresse, og tilgang til alle byens kommunikasjon.Utbygger inngår en kontrakt med et selskap som vil være hjemme til en mulig beslutning om etablering av HOA beboerne.Etter at møtet hver eier av leiligheten undertegne loven av mottak og formidling leilighet og eieren får nøklene.

Så, det skjedde!Eieren belønnet for tålmodigheten, og nøkkelen åpner døren til leiligheten hans.Han føler stolte eier av den ettertraktede fast eiendom.Men følelsene, som så ofte skjer, bedratt ham.Men, han får nøklene og overføring loven, men bare en mulighet til å bli en lykkelig eier.

Han vil neste (komplisert) stadium av juridisk registrering.Denne fremgangsmåte avhenger ikke bare av det og kan vare lenge nok.Noen ganger folk leve i årevis i sine leiligheter betalt uten formelt å være deres eiere.

selge "sin" eiendom i den nye bygningen er ikke mulig i denne perioden.

baner vei for staten registrering av individuelle leiligheter utbygger overføring til Companies House en kopi av tillatelse til å gå inn i huset i drift, og en rekke andre dokumenter.Etter det, må deltakeren delt konstruksjon sender til Companies House:

• uttalelse på statlig registrering på deres vegne;
• dokument som bekrefter betaling av staten plikt;
• kontrakt om deltakelse i felles bygging + alle tilleggsavtaler;
• handling av overføring og aksept signert av utbygger og enkeltpersoner betale for leiligheten;
• planløsning og en plan av leiligheten (du må være den samme);
• kopi av passet ditt;
• fullmakt, sertifisert notarius publicus, hvis eieren stoler noen til å utføre alle nødvendige bevegelser for å produsere dokumenter.

periode fastsatt ved lov for registrering av eiendomsrettigheter i dette tilfellet er 30 dager.Etter nøye gjennomgang av dokumentene som sendes inn i Unified Aa-registeret rettigheter tilsvarende føringen skjer, og eieren av leiligheten blir sin rettmessige eier.

Det er klart at en slik kompleks prosedyre sjelden skjer "uten problemer", noen ganger eiere av leilighetene har til å inngå en eiendom rett ved en rettsavgjørelse.Sistnevnte, sammen med dokumenter fra BTI er sendt til Companies House, og på tvers av statlige 30 dager eieren av leilighetene kommer til sin rett, uavhengig av vedtak av andre "høyere" konflikter.

Så bare sertifikat av eierskap utstedt av Registrering Chamber , tillater den første eieren å selge leiligheten i det, donere, testamentere eller annuitet kontrakt.Å gjøre dette kan bare de personer som er angitt i sertifikatet vysheoboznachennyh.Neste vurdere fremgangsmåten for å bli tatt før du kjøper en leilighet i nytt bygg.

Kontrollere juridisk renhet av leiligheten og dens eier

fravær av sistnevnte og hans representasjon ved fullmektig - en årsak til svært alvorlige tvil og eventuelt svikt av transaksjonen.Spesielt hvis den fullmakt til å representere interessene til innrammet i utlandet, fordi på tidspunktet for transaksjonen, kan det bli kansellert.

Hvis du fortsatt gjøre en avtale med en representant ved fullmektig, er det nødvendig å kontrollere nøyaktig hva som er bobestyrer, hvis bare for å inngå en avtale eller, for eksempel for å motta penger på transaksjonen, etc.Det er lurt å gå til en notarius kontor, som ble gitt en fullmakt, og for å avklare hvordan utlevering prosessen.

Men selv når han boligeier foran deg, er et håndtrykk ikke nok.Sørg for å ta i hendene på passet sitt og en sjekk (opp til hver av bokstaver og tall) identiteten til pass data med data oppgitt i tittelen dokumenter.Of course, til tittelen dokumentet være en "våt" sel. eksemplarer er ikke egnet på tidspunktet for inspeksjon.

fornuftig og kontroll av pass.Etter å ha skrevet en serie, dokumentnummer, utstedelsesdato, navn på eier, kan du bekrefte passkontoret, at et slikt dokument virkelig stod ut.Finne ut hva det er utstedt til den personen som presenterer leiligheten som eier, kan du gå til passkontoret og dokumentet og dens eier.

mye vanskeligere å finne ut om utleier har kapasitet.For dette er nødvendig for å inspisere selger i mental og behandlingsklinikker og få hjelp der det er hensiktsmessig.Hvis dette ikke er gjort, og det viser seg at eieren av leiligheten - klienten av disse institusjonene eller bare på tidspunktet for kontraktsinngåelse var under påvirkning av narkotika (slike sertifikater også gi kunnskapsrike "representanter for Selger"), kan en kontrakt for salg leiligheter sies opp.

vår byråkratisk system er ufullkommen.Derfor, hvis eieren av leiligheten for å flytte, blir nødt til å omgå klinikker og alle tidligere adresser.For detaljer om kunden av disse institusjonene kan gå tapt under overføring eller generelt "gammel" på en av adressene.

Men hvis leiligheten er veldig mye likt, er det mulig i løpet av transaksjonen (i nærvær av en notar) undersøke Selger kvalifiserte leger.I tilfelle av en verge (trustee) er nok til å få hans samtykke, sertifisert av vergemål.

Selvfølgelig, hvis utleier er ikke bare én, så du trenger tilstedeværelse av alle sameierne i transaksjonen (med sine "andre halvdel") eller en attestert samtykke til å selge leiligheten alle de ovennevnte instanser.

Dermed er det umulig å gjennomføre en avtale med eieren (e) leilighet, som opptrer ved fullmektig, inkompetent verts (verter) med personen (e), pass som vekker mistanke.

due diligence leiligheter og finne eierne av leilighetene

Sjekk alle eiere bør utføres så grundig og på alle punkter.Tross alt, årsakene til eventuell oppsigelse av transaksjonen samme vekt på alle sameierne.Den vanligste bygningen på tidspunktet for salg har ikke tid til å få en resept, og bor i det ansikter, men noen ganger det skjer, og for en slik eventualitet kjøperen må være forberedt.

I lengre utdrag fra huset kan du finne ut hvem som beboere registrert i øyeblikket i leiligheten du er interessert i, og som har tid til å selge den forbeholder seg retten til bolig.Få ekstrakt kan eieren av leiligheten gratis i ZhEKe på sin residens.For dette formål, i armene må være:

• sertifikat fra BTI eller bevis på eierskap på denne eiendommen fra Unified Aa-registeret (Unified Aa-registeret rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det);
• tittelen dokument - en kontraktstypene som er listet opp nedenfor;
• pass og fødselsattester for alle personer i leiligheten.

Uten et komplett sett med dokumenter ZhEKom uttalelsen er ikke gitt - er det nødvendig å beskytte personvernet til informasjon, hvis noen uttalelse vil være klar i en dag.Det kan være at noen av de personer som er registrert i leiligheten, nei.Og ingen vet hvor vedkommende er i en periode med utarbeidelse av dokumenter for salg av leiligheten.En slik person kalles "mangler".

Fraværende person kan av ulike grunner: å være i en lang tur (på et hemmelig oppdrag eller i fengsel), for å være på langtidsbehandling, etc.Det er sannsynlig tilfelle der "mangler" person etter salg av en leilighet (selv flere år) blir veldig tilstede og begynner å utfordre transaksjonen.

selv å komme ut av fengsel enige om å selge leiligheten kan ikke garantere "renhet" av transaksjonen.Ofte "Slapp tid" og utgitt på friheten til en person som hevder at han skrev samtykket ble gitt under press og må gjennomgå avtalen.Derfor tilstedeværelsen av en slik mann - til en grunn finne en annen leilighet til salgs.

Vår due diligence før du kjøper leiligheten har bare så vidt begynt!Dersom bygningen har lagt seg (i hvert fall delvis), snakke med naboene.Forresten, i samtale beskrive en person med hvem du kommuniserer, hvordan å mestre fremtidige leilighet.På dette punktet kan du få en svært interessant informasjon.

husk å sjekke om selgeren svigermor kone (lov mann).Lovlig, kan det (han) ikke være involvert i transaksjonen, men faktisk når det kan kreve sin avskaffelse.Og slike saker, dessverre, "fant sted å være" - med vedtakelsen av en rettsavgjørelse i favør av saksøker.

fornuftig og appell til boligkontoret (hvis eierne måtte registrere), støttet av konkrete forsikringer om vennskap.I ZhEKe ikke bare kan du få en liste over alle tidligere eiere av leilighetene.Mange ekstra, noen ganger veldig interessant og nyttig informasjon, kan du fortelle pasportisty.Rørleggere og elektrikere service selskap kan også "gi" viktige detaljer om huset og dets innbyggere.

Ifølge ekstrakt fra Unified Aa-registeret, vil du lære hele historien av leiligheten - enten eiere, og som de endres, hvis leiligheten hadde tid til å besøke forvaring og utestengt for salg.Hvis eierne av bygningene har allerede endre (spesielt et par ganger), er det svært sannsynlig at du, i god tro kjøperen, prøver å "erstatning".Og du bør forlate den "beste" deal.Den samme konklusjonen bør gjøre i tilfelle av tvister, arrestasjoner og forbud mot salg av fast eiendom, har du valgt.I alle fall gjøre et forsøk på å utforske den nest siste eier.

Det er verdt og appell til Unified Register av dommer.Hvis det viser seg at leiligheten bygningen allerede har blitt gjenstand for søksmål, bør du sjekke (med hjelp av en advokat av profilen) kan ikke gjenopptas dersom omstendighetene på det (plutselig) vil åpne etter at du kjøper denne leiligheten.

barn, som alltid, spesiell oppmerksomhet.Dersom leiligheten er registrert mindreårig barn (REN), må transaksjonstidspunktet gis fullmakt til å selge leiligheten av forstanderskapet.Så, finn ut alt mulig om alle medeier og dens umiddelbare omgivelser, som henviser til alle mulige institusjoner og snakke med naboer.

Sjekk dokumenter når du kjøper en flat - noen ganger juks ligger på overflaten vanligvis

tittelen dokument - er et sertifikat av eierskap, en kontrakt:

• av salg;
• gave, utveksling;
• å delta i arverett;
• rettsavgjørelse;
• leie.

Som vi allerede har nevnt, etter å ha fått sertifikatet for den rette eiendommen i bygård kan bli fremmedgjort av alle de ovennevnte metoder.Generelle regler for alle instrumenter - de inneholder ikke engang et snev av erasures og forfalskning.Rettelser, om noen, må være sertifisert av underskriftene til partene sertifisert og forseglet av underskrift og segl en notarius.Sel kan sees tydelig, stilen tillater ikke dual tolkninger.

skille en forfalsket dokument uerfaren statsborger er praktisk talt umulig.Vel, som noen som plukker opp et dokument for første gang i de senere år dtsat vil bestemme graden av print definisjon og riktig form av kontrakten og sted for "mulig dobbel tolkning"?

Eksperimenter med definisjonen av "falske" dokumenter ble gjort mer enn én gang.Og det store flertallet av vanlige borgere "fløy", selv om det gjennomsnittlige nivået på forfalskninger.Derfor, i tillegg til kjøper (eller en verden) sjekker dokumenter når du kjøper en leilighet bør utføres spesialist på dette området - notar, som du stoler på, og som vil gjennomføre transaksjonen i fremtiden.(Valget av notarius omtalt nedenfor.)

Etter kontroll dokumentene for dokumentfalsk er fornuftig å sikre bedre med hjelp av en notarius, at dokumentene er registrert i de aktuelle statlige etater.

Angå gave avtalene vi allerede har sagt.Vi legger følgende sak: den personen som selger deg en leilighet, fikk den som en gave eller arv er ikke fra en nær slektning, og det skjedde ganske nylig.Ønsket om å kvitte seg med bare rullet en "lykke", og selv til en redusert pris - en god anledning til å reflektere og, som et minimum, en grundigere kontroll av omstendighetene gi / testamenter.

noen ord om kontrakten for leie.Under denne kontrakten leiligheten eieren formidler det til eiendommen til en annen person, den som betaler husleien.Den nye eieren skal betale den forrige beløp, i henhold til kontrakten.Kontrakten for leie er ugyldig hvis det ikke er sertifisert av en notarius.I tillegg krever loven en obligatorisk statlig registrering av kontrakten med fremmedgjøring av leiligheten.

To varianter av leieavtalen:

• med betaling av kostnaden for leiligheten;
• uten betaling.

I det første tilfellet, er livrente kontrakten anses som en slags kontrakt for salg.Forskjellen er at summen av kostnaden for en leilighet i tilfelle av leien betalt er ikke et engangstilfelle, og i løpet av en viss periode av kontrakten.Periodiske "leie" betalinger gjøres uavhengig av betaling av prisen.

andre alternativet krever ikke flat betaling.En slik kontrakt er ansett som et alternativ kontrakten for donasjon.Livrenter kan være av tre typer:

• konstant;
• levetid;
• kontrakt av livet vedlikehold av en avhengig.

Uten å gå i ytterligere detaljer og nyanser av husleie kontrakt (og det er mange), tilbake til gjenstand for kjøp og salg av leiligheten mottatt av selgeren av en slik avtale.For leilighet i et nytt bygg kan også overføres til din nåværende selger under kontrakten for leie.

traktaten livrente - "tynget" kontrakten.dvs.du kjøpe en leilighet med en byrde av visse forpliktelser.